居住区规划项目定位_片区开发项目规划定位

目录：

• 1、房地产项目定位分析模型设计
• 2、滨河新区的规划定位
• 3、社区商业的定位与业态规划布局是什么？
• 4、请问项目定位怎么写，主要写什么呀？
• 5、普通住宅项目定位需要考虑哪些条件?具体定位主要包括哪些内容?

房地产项目定位分析模型设计

房地产项目定位分析模型设计

内容摘要：本文从定位的三个层次出发，研究了房地产项目的定位原则、分析体系和方法。

关键词：定位 房地产项目 分析模型

对定位的研究，自1972年，美国广告权威杂志《Advertising Age》刊登出里斯和特劳特《定位时代》文章，标志着“定位”的诞生。在往后的几十年里，人们对定位进行了不同层面的研究。

“定位”这个概念来自于传播，但是实际上在战略、营销和传播三个层次上都有所延伸（见图1）。三个层次的“定位”协调统一能够聚合强大的竞争优势。

房地产项目的定位

房地产项目的前期研究，实际上关联了企业的发展战略和项目的市场判断选择两个问题。企业的核心能力和对项目的战略要求是项目定位的前提条件，一个企业无法实现的项目定位，无疑将把企业置于风险的边缘。反过来，一个基于企业发展战略而成功开发的项目，必将成为推动企业出品牌、出效益、出机制、出人才、出网络的重要推手，企业与项目之间是相互关联、相互促进的。房地产项目的前期定位研究是企业战略层面和项目营销层面的综合考虑，而非后期传播推广层面上的概念。

房地产项目定位的原则

（一）核心原则

1.适应性原则。即项目定位必须迎合市场与行业发展的趋势与机遇。具体包含以下两层含义：一是与区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应；二是与区域房地产市场需求相匹配，一方面要根植于消费者生活中的根本需求和成长性需求。另一方面要高度重视市场及行业走势，特别注重那些已经被人们认同，却又没有在市场上得到充分满足的需求。

2.与企业发展战略和项目资源优势相一致原则。在企业发展战略的框架下进行项目定位，符合企业的核心能力，体现企业的竞争优势，实现企业的发展目标。同时，将项目独特的资源优势发挥出来，如果项目定位不以自身优势迎合市场，即使定位概念做出来，它的演绎和支持体系也不完善。甚至很容易被别人克隆，而且有可能比我们做得还好。

（二）必要原则

1.差异化原则。包括市场差异化、产品差异化和形象差异化等，“差异化是房地产企业的第三利润源泉”，是项目避开正面竞争和建立新规则的重要手段。这里所说的差异化是“有效差异化”，在细分市场中能找到自己的市场容量。

2.经济性原则。首先是指产品定位应具有较高的性价比，具有较高价格竞争力和抗价格变化风险的弹性；第二，从企业角度出发，在成本控制的基础上，做到效益最大化；最后，在成本和收益测算、效益评估基础上计算的各项经济评价指标达到企业既定目标的要求或行业水平。

3.可行性原则。包括项目实施的技术可行性和经济可行性两方面。

房地产项目定位的分析体系和方法

（一）需求分析

需求分析是对项目所匹配的竞争市场供应和目标消费群体需求对比所形成的市场空间的判断，是项目定位过程中最直接、最理性的依据。需求分析的核心是对市场机会点的判断和选择。

区域经济分析。区域经济格局与特点分析；城市在区域经济发展中的角色分析；区域经济对城市房地产业发展的影响分析。城市宏观经济分析。城市经济发展对消费需求的影响分析，如人均GDP与居住水平的关系、与居住郊区化的关系等；城市个性、城市文化、城市经济与消费阶层的关系；城市产业结构对房地产需求的影响分析；城市人口变迁与房地产需求的影响关系。城市发展规划分析。城市发展的空间格局分析，包括城市结构的历史变迁与未来的发展方向，以及城市规划对房地产市场的影响作用；城市重点建设项目对城市结构的影响，特别是对项目所在区域的影响分析；城市分区与居住分异的特点分析；城市改造对房地产业发展的影响分析。房地产市场分析。供应变化分析，包括供应规模、供应结构、空置情况、供应的主要影响因素等；潜在供应和竞争状况的评估；需求变化分析，包括需求规模、需求结构、需求特点、消费需求的主要影响因素、需求的变化趋势等；有效需求和有效供给的对比分析；价格变化分析，包括价格走势、价格变化弹性、价格的主要影响因素分析等；三级市场和二级市场的互动关系。消费人群分析。城市文化与消费文化的特征；细分目标市场分析，包括收入与文化特征分析、年龄和家庭特征分析等；消费需求的敏感性分析—从对区位地段、住宅类型、环境特征、配套设施、企业品牌、小区成熟度和管理水平的敏感程度，判断消费者文化和需求特征。相关产业政策分析，产业政策对消费需求和供给状况的影响等。

（二）竞争分析

竞争分析是对竞争区域和竞争性项目的核心竞争力和弱势缺点进行比较分析，以做到“知己知彼，百战不殆”，并依此选择和制定相应超越和规避策略。竞争分析的核心是寻求超越行业竞争的突破口和竞争的差异化。

1.行业发展阶段和发展水平分析。行业的发展历程和主要的关键节点，推动行业发展的影响因素分析；行业的发展水平和行业开发标准，与其他先进城市和区域进行对比分析，发现差距和提升超越的突破口；行业的竞争状况、竞争结构，对同构竞争状况的判断；外埠开发商的进入对区域市场的影响分析。

2.竞争区域关系。竞争区域的资源分析，包括对环境、交通、教育、商业等城市配套比较分析，以及龙头性品牌项目带动影响等；竞争区域的发展规划和发展潜力分析。

3.竞争性项目分析。竞争性项目的供应特征，包括产品构成、产品核心卖点、销售率、价位、产品品质、购买特征等等；发展商主要竞争手段和制胜策略分析。

4.差异化分析和竞争策略选择。根据行业发展水平和竞争性项目（区域）的对比分析，找出项目可能存在和可以尝试的突破点；选择项目开发的竞争策略，采取回避策略、主动攻击策略还是跟随策略等。

（三）项目分析

项目分析是对项目区域开发价值的判断和项目资源优势的挖掘。其核心问题是为项目寻求差异化，构建具有唯一性、排他性、权威性的竞争优势提供支撑，从而塑造出既符合市场需求又最具竞争力的房地产产品。

项目所在区域分析。项目区域在城市发展规划中的定位和地位；消费人群对项目区域的认识和心理定位；附近区域发展带来的外溢效应分析；项目区域重大城市建设对本项目的影响；项目区域的城市功能分析及其发展趋势；项目区域的历史文脉分析；项目区域的交通分析，交通与生活成本问题。项目资源分析。土地价格优势；环境景观分析；城市配套设施分析；地形地貌分析。规划要点分析。

（四）企业分析

企业发展战略目标与发展思路；企业资源优势与核心能力分析；包括研发创新力、资源整合力、资本运营力、产品把控力、团队执行力、品牌形象力、市场应变力、企业文化力等；企业的商业模式，是追求利润最大化，还是追求现金流；是长期经营还是短期变现等。

定位是个系统工程，是对企业战略、项目资源、市场需求和差异化竞争四个要素的相互博奕关系的综合考虑，其分析就是一个由 “找位”、“选位”到最后“定位”逻辑推导过程（见图3）。

滨河新区的规划定位

2004年，新区委托美国兰德公司完成了总体规划，规划以人为本，以水为魂，主要建设综合商住、新型工业、环保产业、旅游度假和湿地保护、大型物流、生态农业等六个主导功能区。2013年，滨河新区计划投资97.75亿元、当年完成投资9.7亿元，重点打造6大精品工程，包括自治区高层次人才创新创业基地项目、推进城市综合体项目等。 滨河新区将加快建设总投资约2.3亿元的自治区高层次人才创新创业基地项目建设，为海外高层次人才提供一流的科技创新平台和事业发展空间，打造以呼、包、鄂“金三角”为中心区域的“草原硅谷”。同时，还将实施土地一级开发战略，推进城市综合体项目建设，计划总投资5亿元。

此外，6大精品工程还包括投资约1.25亿元的四道沙河二期工程，投资约1亿元的四道沙河三期工程，总投资25亿元的包头国家广告产业园区项目，及力推总投资60亿元的黄河龙城项目建设，建设世界品牌专卖场、稀土论坛永久会址等，带动周边旅游业、商业繁荣。 六大产业园

风光新能源机电园神华物流园、环保生物园、轻纺科技园、江宁科技园、大学科技园 位于滨河新区的核心位置、中央景观大道旁，正在建设的胜源滨河新城是较早进入滨河的房地产项目，享有较高的市场知名度和美誉度，二期泰茂天地的部分商业及公寓已经

封顶，泰茂天地是主要以开发商业为主，着力打造为滨河的地标级城市商业综合体，涵盖酒店、公寓、大型百货、购物中心等产品形态，填补滨河缺乏大型商业的空白，未来泰茂天地将打造为包括精品购物、时尚餐饮、娱乐休闲的大型时尚生活聚集地，全球商业巨头义乌国际商贸城也选择滨河新区，进驻此项目商业部分，与泰茂天地联手打造大型小商品商贸集散地。滨河新区具有很好的地理交通优势和

城市发展前景，能够很好的吸纳和辐射城市周边及鄂尔多斯的消费人群，这为义乌国际商贸城及百货购物等提供了有力的基石，泰茂天地的负责人如是说，在泰茂天地的周边地块未来将会逐渐被开发，未来这里将会出现更多的商业及住宅项目，未来地块的升值潜力和价值也将不断增大。

社区商业的定位与业态规划布局是什么？

社区商业定位策划

市场定位:功能定位、业态类型、形象定位、名称建议

顾客定位:顾客是谁、顾客规模、顾客特征

规模定位:商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，主要考虑的因素有--区域的商业市场容量、市场整体租售状况对项目规模的影响、项目的商业属性(辐射型、中间型或内向型)、主力店的带动效应(一般主力店与其辐射区域面积比为1:1.5)、竞争性项目对项目规模的影响、市政规划对项目片区商业规模的影响、项目自身条件对规模的影响等

主题定位:主要考虑的因素有--住宅楼盘的整体风格、项目片区的整体氛围、主题营造的可实现性等

社区商业规划布局

商业的布局形式是前期规划重点问题之一。整体的布局与商业的规模、性质有直接关系，而现实案例中不同业态商家的布局则体现了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合理程度。

请问项目定位怎么写，主要写什么呀？

项目定位包含三层意思：

1、产品市场分析及产品规划

2、项目规划的经济规模

3、固定资产投资与财务分析

普通住宅项目定位需要考虑哪些条件?具体定位主要包括哪些内容?

房地产项目定位是指房地产项目在国家和地区相关的法律、法规和规划的指导下，根据本项目所在地域的经济、政治、人文和风俗习惯等，依据项目本身自有的特点和对市场未来发展趋势的判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅项目，商业项目，写字楼项目，工业项目等。

准则

受众导向准则

成功的定位取决于两个方面：一是项目如何将定位信息有效地传达到消费者脑中；二是定位信息是否与消费者需要相吻合。

差别化准则

哪些方面可以成为楼盘定位差别。

个性化准则

赋予楼盘独有的个性，以迎合相应的顾客的个性。

市场细分

开发商按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干不同购买群体的过程。

人口细分：年龄性别、收入、职业、所受教育、宗教信仰、社会阶层、家庭成员、家庭生命循环

根据地理因素细分定位：潜在购房者地理分布状况。

心理特征细分定位：

购买动机：自住的需求偏好，改善居住条件，资产保值，休闲度假。

个性：消费者个人的性格特征，影响对住宅式样、装修、室内布局、区位环境、社区文化的心理偏好

内向、外向、冲动型、理智型、合群型、独断型、野心型等。

生活型态：平实型、寒酸型、炫耀型、名士型等。

生活方式：对消费、工作和娱乐的特定习惯和倾向性的方式。(AIO尺度）

根据消费行为因素：

购屋率：第一次购屋、第二次购屋、第三次购屋、多次购屋等。

品牌忠诚性：强、轻、没有等三种。

购买行为的不同阶段：不知、已知、很清楚、有兴趣、有欲望等。

对产品的态度：狂热、喜欢、无所谓、不喜欢、敌视等。

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